Trebam li kupiti nekretninu u Crnoj Gori i kako najbolje to učiniti?

U djetinjstvu su mnogi vjerojatno sanjali da imaju kuću uz more jer je tako romantično živjeti u odmaralištu. Odrasli ponekad kupuju takvu nekretninu čak i ne toliko da žive ovdje trajno ili da dođu na odmor bez brige o rezervacijama, nego da zarade novac od iznajmljivanja stambenog prostora. Ista Crna Gora godišnje dobiva nekoliko puta više turista nego ljudi koji ovdje žive, što znači da će tijekom sezone biti stalna potražnja za dobro smještenim apartmanom i može se brzo platiti.

Proučavajući značajke nekretnina u Crnoj Gori, treba napomenuti da apartmani i kuće u ovoj zemlji mogu imati veliki broj prednosti. Razmislite o glavnom, što se tiče većine stambenog prostora koji se nudi na prodaju.

• Potražnja za kratkoročnim stambenim smještajem u Crnoj Gori posljednjih godina ubrzano raste, a ne postoje ni preduvjeti za smanjenje potražnje. U 2017. godini broj posjetitelja u zemlji po prvi put premašio je 2 milijuna ljudi i nastavlja stalno rasti. Niska cijena, u usporedbi s mnogim drugim mjestima, privlači turiste ovdje, a država je uspostavila bezvizni režim s većinom svojih susjeda i mnogim post-sovjetskim zemljama. Kao rezultat toga, 20% gostiju dolazi iz Srbije, Rusije i Ukrajine zajedno daju isti iznos, do 10% posjetitelja pruža Bosna i Hercegovina, ali ovdje dolaze i bogati turisti iz zapadne Europe.

• Investicijska atraktivnost stambenog sektora u zemlji dobra je jer su za inozemne ulagače formirana transparentna i realna pravila, što je izrazito podsjećajući na primjer EU u tom pogledu. Osim toga, zemlja je tek nakon stjecanja neovisnosti 2006. shvatila koliko može zaraditi na turizmu, jer je ovdje izgrađena ogromna količina stambenog fonda nakon tog datuma. To znači da postoje mnoge nove zgrade izgrađene na modernim tehnologijama, osim toga, pronaći prazan stan za kupnju nije problem.

• Ako želite, možete pronaći relativno jeftin smještaj u Crnoj Gori - čak ni prosječna cijena po kvadratnom metru ovdje ne funkcionira. Sve ovisi o brojnim specifičnim karakteristikama, primjerice, povijesna vrijednost zgrade povećava tarife, ali prisutnost obližnjeg mjesta za budući razvoj uvelike smanjuje cijenu. Kao rezultat toga, točno isto kućište na udaljenosti od 300 metara jedna od druge može imati drugačiju cijenu. Osim toga, cijene su također pod utjecajem geografskog faktora - u prestižnom primorju Budva, stanovanje je najskuplje, ostatak obale je nešto jeftiniji, ali u outback cijenama su znatno niže, iako su i ovdje planine lijepe.

• Porezna i komunalna politika u Crnoj Gori također samo doprinosi kupnji stanova. Na primjer, kada kupujete stan na sekundarnom tržištu, porez će biti samo 3% od cijene, ali ako je developer sam programer, čak i to preplaćeni iznos neće biti. Godišnji porez za vlasnike kreće se od 0,1% do 1% cijene po kvadratnom metru u ovoj regiji, ali to je u svakom slučaju malo.

• Ulaganje nije ograničeno na doprinos razvoju stanovanja - veći investitori su uključeni u izgradnju infrastrukture kao što su škole s engleskim ili ruskim jezikom, luke za jahte i mnoge druge pogodnosti. Takvo poboljšanje situacije čini turistima još važnije da masovno putuju ovamo, što znači da će ovdje biti još isplativije iznajmiti stan.

• Crna Gora se smatra jednom od ekološki najčišćih zemaljaUostalom, ovdje nema ozbiljne industrije, pa se stoga daljnji rast turističkih potencijala čini sasvim prirodnim.

Naravno, prisutni su i određeni nedostaci, ali oni su relativno mali i za mnoge su oni beznačajni. Međutim, za vas je da to može biti ozbiljan nedostatak, stoga ćemo ih razmotriti.

• Crna Gora ima službeni status kandidata za ulazak u Europsku uniju, ali do sada nije postala, a ne može se reći da će se to dogoditi uskoro. Za mnoge investitore iz post-sovjetskog prostora, kupnja kuće u inozemstvu također je korisna u kontekstu pojednostavljenog dobivanja šengenske vize, također posjedovanje stana u zemlji EU, možete podnijeti zahtjev za boravišnu dozvolu, a zatim i putovnicu.

• Crna Gora ima primjetnu pokrajinsku socijalističku prošlost. - unatoč inovacijama koje se provode, infrastruktura slabi u usporedbi sa zapadnom Europom. Primjerice, praktički nema centraliziranog grijanja bilo gdje u zemlji, iako je zimi čak i na relativno toplom moru temperatura samo 3-7 stupnjeva Celzija.

Lokalno stanovništvo odlučilo je zagrijati prostorije klimatizacijskim uređajima, no možda već postoji elektroenergetska mreža - ispadi zbog vršnog opterećenja još uvijek nisu neuobičajeni. Između ostalog, mentalitet i obuka lokalnog osoblja samo je nešto što je prosjek između hvaljene Europe i naših ružnih stvarnosti, što može preplašiti neke bogate turiste.

Kao što je već spomenuto, država je organizirano pristupila razvoju turističke infrastrukture - barem je zemljište predano privatnim poduzetnicima, a oni koji žele obeshrabriti potrošeni novac, požurili su izgraditi ogromnu količinu stambenog prostora. S jedne strane, obilje prijedloga trebalo je dovesti do određenog pada cijena nekretnina, ali u slučaju Crne Gore vidimo da ovdje se ulaganje već počelo isplatiti.

To pokazuje praksa Kada kupujete kuću u Crnoj Gori, ima puno smisla da ne tražite vlastiti predmet za kupnju, već da potražite pomoć lokalnih savjetnika, Vi sami teško mogu čak i razumjeti zašto skupa kuća košta toliko, a birajući jeftinije stanovanje, nećete biti sigurni da znate sve rizike takve kupnje.

Stručnjaci napominju da je u zadnje vrijeme rastuća potražnja intenzivno poticala programere, a oni pokušavaju dovršiti građevinske projekte što je prije moguće, što neizbježno utječe na kvalitetu gradnje. S obzirom da se u ovoj planinskoj zemlji povremeno javljaju potresi, valja više puta razmišljati prije kupnje stana u "novoj" zgradi.

Osim toga, često možete čuti prigovore zgrade koje se nalaze u podnožju planina, imaju povećanu tendenciju da se postupno kotrljaju i čak kolabiraju.

Što se tiče prvog reda, stambeno zbrinjavanje će biti mnogo puta teže, makar samo zato što postoji posebno velika potražnja posebno bogatih stranaca.Prije nekoliko godina neki utjecajni zapadni mediji pisali su da je oko 14% cjelokupnog teritorija Crne Gore već kupljeno od strane stranaca, i treba pretpostaviti da su oni prvenstveno zainteresirani za obalu. Ipak, Postoje opcije čak i ovdje, samo budite spremni platiti vrlo značajan iznos.

Crnogorsko stambeno tržište uključuje velike varijacije u pogledu cijena - previše faktora utječe na cijene. Uzmite barem stambeni fond - možete dobiti stan u staroj visokoj zgradi koja nije bitno drugačija od tipične sovjetske, ili u relativno novoj zgradi koja je izgrađena u vrijeme neovisnosti, uzimajući u obzir sve zahtjeve moderne zgrade.

Opet, negdje u planinama ili čak u glavnom gradu Podgorici, cijene mogu biti nešto niže od prosjeka, ali veliko je pitanje koliko će se takva investicija isplatiti, jer statistike pokazuju da velika većina stranih turista žuri ne toliko u planine koliko u more.

Svi ovi faktori ne dopuštaju da se utvrdi prosječna cijena po kvadratnom metru - točnije, može se izračunati, ali u praksi to ne donosi nikakvu korist, jer može biti jeftinije i mnogo skuplje. Ako ste i dalje zainteresirani i želite imati barem općenitu ideju o tome koliko biste trebali očekivati, trebate znati da je 40 tisuća eura minimalni kapital koji vam omogućuje da kupite mali studio od 20 kvadrata.

Mali obiteljski stan s površinom od oko 50 kvadrata stajat će na tisuće na 60 metara.

Ako ste zainteresirani za kuću sa zemljištem, sama zgrada će u mnogim pogledima odrediti cijenu, a ne sam teritorij. Na primjer, 60 metara kuća u dvorištu od 200 kvadrata može koštati oko 80 tisuća eura, ali prostrana vila od 200 četvornih metara i zemljište od 300 više će povući za dobrih 170 tisuća.

Razlika u cijenama ne ovisi samo o blizini mora, već io određenom zemljopisnom položaju. Prije svega, u bilo kojoj regiji, pogled s prozora je vrlo cijenjen, stanovanje je posebno impresivno, iz kojeg se jasno vide i planine i more.

naravno, Ogroman bonus je to što lokalno područje ima vlastiti pristup moru, idealno - vlastitu plažu, da izvana, osim na poziv vlasnika, ne mogu dobiti.

Ako govorimo o regijama, među prvima se obično nazivaju Budvanska rivijera (u blizini odmarališta Budva) i Boko-Kotor (obala Boke Kotorske, uključujući i Tivat).

Možete pokušati uštedjeti novac odabirom stambenog prostora negdje na Barskoj rivijeri ili čak u blizini Ulcinja. Istodobno, treba razumjeti da je njegov trošak bez razloga niži - ima manje mogućnosti za elitni odmor, turisti tamo nisu tako rastrgani, pa profit vjerojatno neće biti tako visok.

Kao što postaje jasno iz gore navedenog, crnogorsko državljanstvo za kupnju nekretnina u zemlji, naravno, nije potrebno - u stvari, država je upravo suprotna, zainteresirana za strance stavljajući svoj novac ovdje, i stoga pojednostavio postupak što je više moguće. Štoviše, iako izgledi i trenutak pristupanja Crne Gore Europskoj uniji još nisu potpuno jasni, za mnoge je dobivanje putovnice ove zemlje već danas dobar način da uskoro postane građanin Europske unije.

Druga stvar je da sve nije tako jednostavno - za aktualnu prodaju putovnice Crna Gora dosta traži. Da biste kupili nekretninu izvan utabane staze, kako biste dobili dokument, morat ćete platiti od 250 tisuća eura, au razvijenoj regiji - od 350 tisuća, a još 100 tisuća u svakom slučaju treba prenijeti na račune same države. Štoviše, ova opcija se ne nudi svima - u roku od tri godine od pokretanja programa (2018. - 2021.) bit će potrebno podnijeti prijavu, a samo 2 tisuće sretnika koji će moći sudjelovati bit će odabrani od svih kandidata.

U nedostatku velikog novca, možete ići dulje, nakon dobivanja boravišne dozvole u zemlji. Ako ste ovdje kupili kuću, izdaje vam se privremena boravišna dozvola, koja vrijedi samo godinu dana - za to vrijeme morate dobiti uporište i dobiti dodatne razloge za boravak. Ako niste pronašli posao i niste se vezali u braku s nekim iz lokalnog, moći ćete bez vize raditi samo ako kupljeni objekt košta više od 40 tisuća eura - onda se može produžiti boravišna dozvola.

Bez obzira na vrstu nekretnine koju odlučite kupiti u Crnoj Gori - stan, zemljište ili kuću - vaša transakcija će početi s takozvanim preliminarnim ugovorom. Kaže se ne toliko - opisuju se sami uvjeti posla (što, gdje, kada, koliko, od koga i kome), način i uvjeti plaćanja, te iznos depozita, obično oko 10% ugovorene vrijednosti kupljene robe. objekt. Navedeni iznos depozita mora biti prenesen prethodnom vlasniku, koji je dužan izdati potvrdu o tome, da je primio novac naveden u prethodnom ugovoru.

Nakon toga zaključuje se glavni ugovor o prodaji, čiju pravnu registraciju treba uputiti samo javnim bilježničkim uredima Crne Gore - to su pravila zemlje. Ovdje su obojene točke već znatno više - osim onoga što je gore opisano, treba spomenuti, na primjer, da se prodavatelj obvezuje da će objekt ponovno registrirati drugoj osobi.

Kao što je gore navedeno Pri kupnji kuće na sekundarnom tržištu za građane bivših sovjetskih zemalja, porez iznosi 3% od iznosa. Općenito, kako pokazuje praksa, porezi, pravna podrška i reizdavanje zajedno povećavaju troškove za oko 5%, tako da pri odabiru nekretnina morate uzeti u obzir i ovaj dodatak.

Klauzula da prodavatelj neće imati ništa protiv ponovnog izdavanja važna je iz tog razloga logično, svaki novi vlasnik trebao bi odmah izdati kupnju u državnom katastru, Međutim, prema crnogorskim zakonima, to se ne može učiniti ni u jednom trenutku u budućnosti, već u prvih 30 dana od datuma transakcije. Bolje je ne eksperimentirati s onim što će se dogoditi ako se legalizacija ne dogodi u predloženom razdoblju, te kako nema nepotrebnih problema od strane prodavatelja koji se “predomislio” i stavi na kotač, posebno je dogovoren sporazum o njegovoj suglasnosti za ponovnu registraciju.

Ako kupujete slobodnu zemljišnu parcelu, planirate se sami graditi, vrijedi razmotriti da u Crnoj Gori nisu svi zemljisti sugerirali daljnji razvoj.Razlozi zbog kojih određena lokacija, sa stanovišta zakonodavstva, nije pogodna za gradnju, mogu biti brojni, ali vjerojatno nećete uspjeti promijeniti taj status teritorija, a svaka zgrada podignuta neznanjem ili drskim smatrat će se nezakonitim i može se srušiti. ,

Mnogi naši sunarodnjaci, planirajući stjecanje nekretnina na Jadranu, odluče prodati "ekstra" nekretnine u svojoj domovini kako bi dobili novac. Podjela jednog postupka na dvije faze uvelike odgađa proces i uključuje veliku količinu papirologije, zbog čega neki potencijalni investitori nisu ni voljni razmotriti takvu ideju, smatrajući je preteškom za provedbu. Zapravo, problem se može riješiti nešto lakše nego što se činilo.

Postoje međunarodne agencije za nekretnine koje nude uslugu razmjene, primjerice, rusku nekretninu za Crnogorsku. Umjesto dvije odvojene operacije, od kojih svaka može biti odgođena, jedna se nudi i vrlo brzo, budući da ne tražite kupca za rusku imovinu ili prodavatelja crnogorske nekretnine - to se smatra istom pravnom osobom. Kao rezultat toga, ne smijete primati novac u svoje ruke, ali nemojte čekati dok se kupi predmet koji prodajete - Stručnjaci jednostavno stižu na naznačenu adresu i procjenjuju koliko vaša kuća ili apartman možete ponuditi.

Zahvaljujući suradnji s ozbiljnom tvrtkom, možete pojednostaviti proces obnove, čak i ako "pojede" dio proračuna, U isto vrijeme, takve usluge obično rade samo u Moskvi, Sankt Peterburgu i drugim većim gradovima u kojima je nekretnina u potražnji.

Odgovori na pitanja o kupnji nekretnina u Crnoj Gori dati su u sljedećem videu.